こんにちは、ROOM73（ルームナサ）の加藤です。
 

今回は中古物件購入～リノベーションまでを検討する際の進め方についてお話させて頂きます。
まず基本スケジュールとしては以下のようになります。
 
1.物件（マンションや中古戸建）を探す
 
2.物件を購入する
 
3.ローンを組む
 
4.リノベーションのプランを立てる
 
5.リノベーションの施工を開始する～完工
 
上記の流れは非常にざっくりとしたスケジュールです。
以下、それぞれ詳しくご説明させて頂きます。
 
【1.物件（マンションや中古戸建）を探す】について
 
物件を探すとなると、まずお客様から現在のご状況やご希望される条件をヒアリングさせて頂きます。
その流れの中で、お客様にとっての資金計画を一緒に考えていきます。
予定しているご予算が無理のない計画か、ご年収や勤続年数が何年か、頭金をいくらお支払い頂くか、既存のお借入れがあるかどうかなど、資金計画をするにあたって大事な情報をヒアリングさせて頂き、緻密な計算を元に考えうるお客様にとってのご予算を出していきます。
住宅ローンのお借入れを検討されている場合は金融機関による住宅ローンの事前審査の結果が鍵となります。
事前審査では、そもそもお借入れできるかどうか、上限額がいくらか、希望している金額が満額でお借入れできるかどうかを調べます。
それを調べるのと調べないのとでは、その先の流れの効率性が圧倒的に変わってきます。
何故かというと年齢によって上限額や借入年数が変わりますし、お勤め先の情報やご年収によっても金利が変わるので借入額も変わります。
ある程度の計算は机上で出来ますが、より詳しい計算については金融機関しかできません。
お客様にとってのご予算が出ない限り、『物件価格をどの程度にしてリノベーション費用をこれだけかけよう』というイメージが出ないのです。
ここできっちりご予算をご理解頂いてから、次に物件探しとなります。
 
【2.物件を購入する】について
 
事前審査が終わりご予算が分かった後は物件探しとなります。
物件を探す段階からご予算がわかっているので、物件の状態によってリノベーションをどれくらいかけるべきなのかが明確になります。
立地・価格帯・状態・リノベーションの費用帯など条件の良い物件に出会えれば、購入の申し込みをして頂きます。
購入申し込みをして頂いた後、物件の売買契約までの流れは比較的早い順序で進みます。
先述した事前審査が終わっていると、売買契約までスムーズになります。
事前審査というのは物件を購入する上では必ずやっておかないといけない事で、不動産会社によっては、この購入申し込みをして頂くタイミングで事前審査となる場合もあります。
その場合、事前審査も金融機関によっては日にちがかかるケースもありますので、その間にその物件を良いと感じて申し込みをされる他のお客様に物件を取られてしまう可能性もあります。
事前審査はご予算を理解頂くだけでなく、物件の確保がしやすいという意味もあり、弊社では資金計画の時から事前審査を推奨させて頂いております。
申込に対して売主様との希望購入金額の折り合いがつけば、承諾を頂く事となります。
承諾を頂いた後、売買契約は1週間もしくは2週間以内に契約という形になります。
 
【3.ローンを組む】について
 
物件を探す前にした行動が事前審査であり、この売買契約が終わった後にする行動としては、住宅ローンの本申込です。『この金融機関でお金を借ります』と申込をして頂きます。
その際、団体信用生命保険などの審査についてもこのタイミングで行います。（もし、ご不安に感じる場合は、事前に団体信用生命保険の事前審査を実施することも出来ます）
 
【4.リノベーションのプランを立てる】
住宅ローンの本申込をして頂いた後、金融機関による住宅ローン契約（金銭消費貸借契約）と所有権が移り変わる決済（鍵の引渡し）があるまでにリノベーションのプランを立てていきます。
物件購入を検討した際にリノベーションの概算費用は出しておりますが、正確にどの程度のリノベーションをするのか、どういうプランでいくのかを詰めて決めていくのはこのタイミングです。
全面改装・リノベーション級の工事を予定している場合は打合せの期間は1ヵ月～1.5ヵ月必要となり、打合せ階数はおおよそ4～5回程度は最低限必要になってきます。


【5.リノベーションの施工を開始する～完工】
金融機関による住宅ローン契約（金銭消費貸借契約）と決済が終わり、その物件の所有権が変わった後にリノベーション工事がスタートとなります。
リノベーションについては、マンションの全面改装で約2ヶ月、戸建てで約3ヶ月必要となります。※昨今、半導体不足や戦争の影響で商品の納期が延びたりすることがあるので場合によってはそれ以上かかることもあります。
 
中古リノベを進めようとすると上記1～5までの流れで、リノベーションの規模によって変動はしますが、最低でも約6ヵ月程度は最低限必要となります。
例えば、購入を検討している物件の売主様が、次のお引越し先の家を決める為の期間が必要となると、半年以上かかる可能性もあります。
お客様によっては、『子どもが小学校にあがるまでに引っ越したいから1年以内に引っ越したい』とお話し頂く事がありますが、1年という期間は中古リノベを進める上では、物件の状況などによってはタイトになる可能性もあります。